مالیات بر ارزش افزوده مشاورین املاک در سالهای اخیر به یکی از مهمترین دغدغههای دفاتر مشاوره، حسابداران و حتی خود خریداران و فروشندگان تبدیل شده است. بسیاری از دفاتر املاک دقیقاً نمیدانند مالیات بر ارزش افزوده روی چه چیزی محاسبه میشود، چه زمانی باید آن را پرداخت کنند و اگر اشتباهی در محاسبه یا اظهار رخ دهد، با چه جرایمی روبهرو میشوند. از طرف دیگر، خیلی از مشاورین هنوز این تصور را دارند که VAT فقط روی «کمیسیون» آنهاست.
در سال ۱۴۰۴ با اجرای قانون دائمی ارزش افزوده و تشدید نظارتها، کوچکترین خطا در صدور صورتحساب، ثبت کمیسیون، محاسبه نرخ یا ارسال اظهارنامه میتواند به مطالبه مجدد، جرایم سنگین و حتی رد دفاتر منجر شود. در عین حال، مشتریان (خریدار، فروشنده، موجر و مستأجر) هم معمولاً نمیدانند چه کسی باید مالیات را بپردازد و سهم هر طرف چقدر است.
در این مطلب، مراحل اصلی محاسبه مالیات بر ارزش افزوده املاک را بهصورتی دقیق توضیح میدهیم تا مشاورین املاک و حسابداران دیدی روشن و بدون ابهام داشته باشند.
مالیات بر ارزش افزوده در دفاتر املاک مالیاتی است که طبق قانون، فقط روی خدمت ارائهشده توسط مشاور املاک یعنی همان کمیسیون یا حقالزحمه محاسبه میشود. به زبان ساده، هر نوع خدمتی که برای دفتر املاک درآمد ایجاد کند، مثل واسطهگری، تنظیم قرارداد، انجام معامله، پیگیری امور یا ارائه مشاوره مشمول مالیات است. این مالیات هیچ ارتباطی با قیمت ملک، نوع ملک یا منطقه ندارد و فقط بر اساس کمیسیون دریافتی محاسبه میشود.
خدمات مشمول مالیات بر ارزش افزوده در املاک
| توضیح | مبنای محاسبه | نوع خدمت |
| VAT فقط روی کمیسیون است، نه قیمت ملک. | مبلغ کمیسیون هر طرف | کمیسیون خرید و فروش |
| ودیعه مشمول نیست؛ فقط حقالزحمه محاسبه میشود. | کمیسیون پس از تبدیل رهن | کمیسیون رهن و اجاره |
| حتی بدون واسطهگری، چون خدمت ارائه شده. | کارمزد تنظیم قرارداد | تنظیم مبایعهنامه و قرارداد |
| هر نوع کارشناسی ملک مشمول مالیات است. | تعرفه یا مبلغ توافقی | کارشناسی، قیمتگذاری، بازدید ملک |
| همه خدمات مشورتی مشمول هستند. | مبلغ دریافتشده | مشاوره حقوقی، فنی، سرمایهگذاری |
| فقط در صورت دریافت کارمزد مشمول VAT است. | مبلغ کارمزد | مشارکت در ساخت (در صورت کارمزد) |
نکته مهم درباره معافیت مشاوران املاک از مالیات بر ارزش افزوده
برخلاف تصور برخی، مشاورین املاک بهخودیخود معاف از مالیات بر ارزش افزوده نیستند. هر مبلغی که بهعنوان کمیسیون یا حقالزحمه دریافت شود، کاملاً مشمول VAT است.
تنها موارد معاف، خدمات بدون درآمد هستند؛ مثل دریافت ودیعه یا امانت بدون کارمزد و خدماتی که بابت آن هیچ حقالزحمهای گرفته نمیشود. بنابراین معافیت برای نوع خدمت است، نه شغل مشاور املاک؛ و هر زمان درآمدی دریافت شود، ثبت و پرداخت VAT الزامی است.
طبق قانون دائمی ارزش افزوده، نرخ مالیات بر ارزش افزوده مشاورین املاک در سال ۱۴۰۴ نسبت به سالهای قبل تغییر کرده است. نرخ جدید شامل دو بخش است:
۷٪ مالیات + ۳٪ عوارض = ۱۰٪
بنابراین تمام دفاتر املاک موظفاند ۱۰ درصد از مبلغ کمیسیون دریافتی را بهعنوان مالیات و عوارض محاسبه کنند. این مبلغ باید بهصورت جداگانه روی فاکتور رسمی درج شود و از مشتری دریافت گردد.
در همه معاملات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره، مشارکت در ساخت و…، اصل محاسبه یکسان است و فقط مبلغ کمیسیون تغییر میکند. در خرید و فروش، کمیسیون هر طرف براساس تعرفه تعیین میشود و سپس ۱۰٪ VAT روی همان مبلغ اعمال میگردد.
در رهن و اجاره نیز ابتدا ودیعه به اجاره تبدیل میشود تا کمیسیون مشخص شود و بعد ۱۰٪ مالیات فقط روی حقالزحمه املاک محاسبه میشود؛ نه روی مبلغ رهن یا اجاره.
در مشارکت در ساخت، سرقفلی یا هر خدمت دیگری هم هر مبلغی که بهعنوان کارمزد دریافت شود، کامل مشمول مالیات بر ارزش افزوده خواهد بود.
در این بخش نحوه محاسبه ارزش افزوده کمیسیون املاک؛ از فرمول اصلی تا مراحل انجام کار در دفتر املاک را بهصورت دقیق و مرحلهبهمرحله توضیح میدهیم.
فرمول محاسبه مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون املاک:
مالیات بر ارزش افزوده = مبلغ کمیسیون × ۱۰٪
مراحل محاسبه VAT کمیسیون املاک
مالیات بر ارزش افزوده مربوط به خدماتی است که مشاور املاک ارائه میدهد؛ یعنی هر مبلغی که بهصورت کمیسیون یا کارمزد دریافت میشود، مشمول VAT بوده و باید در همان دوره فصلی اظهار و پرداخت شود. اما مالیات عملکرد به سود سالانه دفتر املاک ارتباط دارد و بر اساس درآمدها و هزینههای یکسال کاری محاسبه میشود؛ بنابراین فقط یکبار در پایان سال پرداخت میگردد. بهطور خلاصه، VAT مالیات خدمات جاری و عملکرد مالیات نتیجه مالی کل سال است.
برای ثبت صحیح اطلاعات در سامانه مؤدیان و ارسال دقیق اظهارنامه ارزش افزوده، لازم است مشاورین املاک مجموعهای از این مدارک مالی و قراردادی را نگهداری کنند:
عدم پرداخت یا ثبتنکردن صحیح مالیات بر ارزش افزوده کمیسیون، یکی از خطرناکترین اشتباهاتی است که یک مشاور املاک میتواند مرتکب شود. سازمان امور مالیاتی این موضوع را تخلف جدی میداند و بدون هیچ بخششی جریمههای سنگین صادر میکند.
اگر شما حتی یک بار مالیات را در سامانه مؤدیان ثبت نکنید، دیر اظهار کنید یا پرداخت را به تعویق بیندازید، باید منتظر جرایم ماده ۲۲ و ۳۷، مطالبه مجدد، جریمه تأخیر، و حتی رد دفاتر باشید؛ جریمههایی که گاهی چند برابر کل کمیسیون یک ماه شما میشود.
جمعبندی نهایی: تیوانتراز همراه مطمئن شما در محاسبه و ثبت مالیات املاک
مالیات بر ارزش افزوده مشاورین املاک در ظاهر ساده است، اما کوچکترین اشتباه در محاسبه کمیسیون، ثبت در سامانه مؤدیان، صدور فاکتور رسمی یا ارسال اظهارنامه میتواند برای دفتر املاک جرایم سنگین، مطالبه مجدد و حتی رد دفاتر به همراه داشته باشد.
ما در مجموعه تیوان تراز با تیمی از کارشناسان باتجربه کنار شما هستیم تا کل فرایند را دقیق، قانونی و مطمئن مدیریت کنیم و خیال شما را از بابت ارزش افزوده کاملاً راحت کنیم.
سوالات متداول درباره نحوه محاسبه مالیات بر ارزش افزوده مشاورین املاک
فقط روی کمیسیون محاسبه میشود؛ نه مبلغ معامله. پایه VAT همان حقالزحمه است و ۱۰٪ روی آن اعمال میشود.
معمولاً VAT مثل خود کمیسیون بین طرفین تقسیم میشود و هر طرف ۱۰٪ مالیات سهم خود را میپردازد.
خیر. تا وقتی کمیسیونی دریافت نشده باشد، VAT هم وجود ندارد؛ فقط ثبت صحیح در سامانه الزامی است.
